「実家の名義が、亡くなった父のまま」——そのままにしているご家族は少なくありません。2024年4月から相続登記は法律上の義務となり、過去の相続分にも期限の目安が設けられています。急いで結論を出す必要はありませんが、制度の中身と放置した場合に起きること、いま何から手を付ければよいかを、順を追って整理します。
相続登記とは、亡くなった方（被相続人）の名義になっている不動産を、相続した方の名義に変える登記手続きのことです。以前は申請するかどうかは任意で、期限も罰則もありませんでした。名義を変えなくても固定資産税の納付書は届き、住み続けることもできるため不都合を感じにくく、結果として「何十年も前に亡くなった方の名義のまま」という不動産が全国に積み上がりました。
所有者がすぐに分からない土地は、売買や公共事業、空き家対策の妨げになります。この「所有者不明土地問題」を解消するために不動産登記法が改正され、2024年（令和6年）4月1日の施行により、相続（遺言による取得を含む）で不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請することが法律上の義務になりました。
期限の数え方は、相続がいつ起きたかで2つに分かれます。
なお、遺産分割の話し合いが3年の期限より後にまとまった場合は、成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた登記を申請することとされています。
制度上は、正当な理由がないのに期限内に申請しなかった場合、10万円以下の過料（行政上の金銭的な負担で、前科が付く刑事罰ではありません）の対象になり得ます。運用としては、期限を過ぎると直ちに科されるのではなく、法務局からの催告を経てもなお申請しない場合に裁判所へ通知される流れが想定されており、相続人が極めて多数で資料集めに時間がかかっているなど「正当な理由」がある場合は対象とならないとされています。
ただ、実務の場面でより深刻なのは、過料よりも次の3つです。
不動産を売却するには、前提として名義を相続人に移しておく必要があります。亡くなった方の名義のままでは買主へ所有権を移せないため、「買いたい」という方が現れても契約・引渡しに進めません。売却を思い立ってから戸籍集め・遺産分割・登記を始めると、数か月単位の時間がかかる場合があり、好機を逃す一因になります。
登記をしないまま相続人の誰かが亡くなると、その方の配偶者や子へ権利がさらに枝分かれしていきます（数次相続）。二世代・三世代とさかのぼると相続人が十数人に及ぶこともあり、面識のない親族を探し出して全員の合意を取り付ける必要が生じます。話し合いは、関係者が少ない早い段階のほうが進めやすいのが実情です。
実家が空き家になっている場合、登記名義がどうであれ、管理の責任は相続人にあります。管理が行き届かず「管理不全空家」や「特定空家」に指定され、市区町村から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（税負担を軽くする仕組み）の対象から除外される場合があり、土地の固定資産税の負担が上がる可能性があります。
「3年以内に遺産分割がまとまりそうにない」という場合のために、相続人申告登記という簡易な手続きが用意されています。自分がその不動産の相続人であることを法務局に申し出るもので、これにより相続登記の申請義務を果たしたことになります。提出する戸籍は自分と被相続人のつながりが分かる範囲でよく、他の相続人の協力がなくても単独で申し出できます。
ただし、これはあくまで「期限に間に合わせるための応急の手当て」です。誰がどの持分を取得するかを確定させるものではないため、売却するには、遺産分割を成立させたうえで通常の相続登記を行うことが必要です。期限が迫っているときの選択肢として覚えておき、並行して話し合いを進めるのが現実的です。
① 戸籍を集めて、相続人を確定する。被相続人の出生から死亡までの戸籍をたどり、誰が相続人なのかを確定します。本籍地が遠方でも、最寄りの市区町村の窓口でまとめて請求できる制度（戸籍の広域交付）が使える場合があります。
② 遺産分割の方向性を、家族で話す。実家を「誰かが引き継ぐ」のか「売って分ける」のか。結論まで出なくても、方向性を共有しておくだけで、その後の手続きは進めやすくなります。
③ 司法書士に相談する。戸籍の読み解きや登記申請は司法書士の専門分野です。お付き合いのある先生がいない場合は、当社から提携の司法書士へお取次ぎすることもできます。
④ 売る・持つの判断は、現状把握から。売却か保有かを迷っている段階なら、まず実家の現在地（相場感・建物の状態・売りやすさ）を知ることが判断材料になります。当社の「おうち健診」は無料・連絡先不要でお使いいただけます。
A. はい。2024年4月1日より前の古い相続も義務化の対象です。相続が二重三重に重なっている場合（数次相続）は相続人が増えている分、戸籍集めに時間がかかる場合があります。多くのケースで目安となる2027年3月31日を待たず、早めの着手をおすすめします。
A. 期限を過ぎると直ちに科される、という運用ではないとされています。法務局（登記官）からの催告を経てもなお正当な理由なく申請しない場合に、裁判所へ通知される流れが想定されています。もっとも、過ぎてよいという意味ではありませんので、事情があって進められない場合は相続人申告登記の利用も含めて検討してみてください。
A. 登録免許税（原則、固定資産税評価額の0.4%）のほか、司法書士に依頼する場合はその報酬、戸籍などの取得費用がかかります。物件の数や相続関係の複雑さで変わるため、正確には司法書士への見積もりをおすすめします。なお、評価額が100万円以下の土地については登録免許税が免除される場合があります。
A. 売却には相続登記が前提になるため、戸籍集め・遺産分割の話し合いと並行して、物件の相場感や状態を把握しておくと段取りが進めやすくなります。「おうち健診」で現状を整理し、登記の手続きは提携の司法書士へお取次ぎする、という進め方もできます。
本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する法的助言ではありません。登記手続の要否・方法などの個別の判断は司法書士にご相談ください（当社から提携司法書士へのお取次ぎも可能です）。記載の内容は2026年7月7日時点の情報に基づきます。