空き家の3,000万円特別控除とは｜ユーエスハウジング

結論：相続した実家（空き家）の売却では、要件を満たす場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例の適用を受けられます（租税特別措置法35条3項）。

対象になるのは2027年12月31日までの譲渡です。
あわせて「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限もあります。
要件が細かいため、売る前・貸す前・壊す前の確認が肝心です。

1. 制度の概要｜何が、いくら控除される？

亡くなった方（被相続人）が一人で住んでいた家とその敷地を相続した人が、その家や敷地を一定の要件のもとで売ったとき、譲渡所得（売却による利益）から最大3,000万円を控除できる。これが通称「相続空き家の3,000万円特別控除」（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除。租税特別措置法35条3項）です。

不動産を売って利益が出ると、その利益（譲渡所得）に所得税・住民税がかかります。相続した実家は、親が何十年も前に取得していて取得費が分からないことが多く、その場合は売却額の5%を取得費とみなして計算するため、利益が大きく計算されがちです。そこにこの控除を適用できるかどうかで、税負担には大きな差が生じることがあります。

なお、2024年1月1日以後の譲渡では、対象となる家屋・敷地を取得した相続人が3人以上いる場合、控除額は1人あたり最大2,000万円とされています（2人以下の場合は1人あたり最大3,000万円）。

2. 期限｜「相続から3年目の年末」と「2027年12月31日」

この特例の期限は二重になっています。2026年7月時点では、次の両方を満たす譲渡が対象です。

相続開始日（亡くなった日）から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
制度の適用期限である2027年12月31日までに売ること

例えば2024年10月に相続が開始した場合、3年を経過する日の属する年は2027年なので、期限は2027年12月31日です。一方、2025年に相続が開始した場合、前者の期限だけなら2028年12月31日ですが、現行の制度適用期限が2027年12月31日のため、2026年7月時点では2027年中の譲渡までが対象になります（適用期限はこれまで延長を重ねてきた経緯がありますが、今後も延長されるかどうかは税制改正次第です）。

実家の売却には、相続登記・片付け・境界の確認・販売活動と、数か月単位の準備期間がかかるのが通常です。期限から逆算して、早めに動き始めることをおすすめします。

3. 主な適用要件｜家屋・住まい方・売り方

主な要件は次のとおりです（詳細は国税庁タックスアンサーNo.3306をご参照ください）。

家屋	昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること／区分所有建物登記がされている建物（分譲マンション等）でないこと
相続開始直前の状況	被相続人が一人で住んでいたこと。要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していた場合も、一定の要件を満たせば対象になり得ます
相続後の使い方	相続の時から売るときまで、居住・貸付け・事業のどれにも使っていないこと（空き家のままであること）
売り方	譲渡価額が1億円以下であること（共有で売る場合や数回に分けて売る場合は合算して判定）／親子・夫婦など特別の関係がある人への譲渡でないこと

このうち見落としやすいのが「相続後に使っていないこと」と「1億円以下の判定」です。後述の落とし穴であらためて触れます。

この控除は、売り方（耐震改修か取り壊しか）と時期で使えるかどうかが変わります。段取りを決める前に、いまの相場と状態を見ておくと判断しやすくなります。

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4. 耐震要件｜改修して売るか、取り壊して売るか

対象となるのは昭和56年5月31日以前、つまり旧耐震基準の時期に建てられた家屋のため、この特例には耐震面の要件が設けられています。売り方は大きく2通りです。

家屋を現行の耐震基準に適合させたうえで（必要に応じて耐震改修をして）、家屋付きで売る
家屋を取り壊して、敷地だけを売る

さらに、2024年1月1日以後の譲渡については、譲渡の時から、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに、家屋が耐震基準に適合することになった場合や、家屋の全部が取り壊された場合にも適用を受けられるようになりました。売主側で改修や解体を済ませなくても、現状のまま引き渡して買主側に対応してもらう形を選べるようになり、以前より使いやすくなった改正点です。この形を取る場合は、誰が・いつまでに改修や取壊しを行うかを売買契約で明確にし、「翌年2月15日」という期限の管理を買主任せにしないことが大切です。

5. 取得費加算の特例との関係｜併用不可、どちらかを選択

相続税を納めた人が相続した財産を売る場合には、「取得費加算の特例」という別の制度もあります。相続税の申告期限の翌日から3年以内の譲渡を対象に、納めた相続税額の一部を取得費に加算して譲渡所得を圧縮できる制度です。

空き家の3,000万円特別控除とこの取得費加算の特例は、同じ譲渡について併用できず、どちらか一方の選択になります。どちらが有利かは、譲渡益の大きさや納めた相続税額などによって変わるため、売り出す前に税理士へ試算を依頼したうえで選ぶことをおすすめします。

6. 手続きの流れと、よくある落とし穴

手続きは大きく2段階です。

家屋の所在地の市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける（品川区の実家なら品川区役所が窓口です。被相続人の住民票の除票、電気・水道・ガスのいずれかの使用中止日（閉栓日など）が確認できる書類、取壊しの場合は更地になったことが分かる写真（撮影日入り）と建物の閉鎖事項証明書などの提出が求められます）
売却した年の翌年に確定申告を行い、確認書や登記事項証明書などを添付して特例の適用を受ける

そのうえで、実務でつまずきやすいポイントを挙げます。

売る前に貸してしまう：相続後に一度でも貸付けや事業に使うと、「相続から譲渡まで未利用」という要件を満たせなくなり得ます。「買い手が付くまで駐車場に」「親戚に一時的に」といった使い方も要注意です。
解体のタイミング：取り壊してから売る場合、確認書の申請で、取壊し後に更地であることが分かる写真（撮影日入り）と建物の閉鎖事項証明書が要り、取壊し前の写真を求められることもあります。解体前に自治体の案内で必要書類を確かめておくと、後から証明に困りにくくなります。
1億円の判定：共有で相続した場合は共有者全員の譲渡対価を合算して判定します。例えば2人で5,500万円ずつ売ると合計1億1,000万円となり、全員が適用を受けられません。数回に分けて売った場合も一定期間内の譲渡は合算されます。
申告をしない：この特例は確定申告をして初めて適用されます。控除の結果、納める税額が出ない場合でも、申告をしないと適用を受けられません。

よくあるご質問

親が老人ホームに入所したまま亡くなりました。対象になりますか？

要介護認定等を受けて入所していたこと、入所後にその家を貸したり他の人の居住に使ったりしていないことなど、一定の要件を満たす場合は対象になり得ます。入所の時期や家の使われ方によって判定が分かれるため、個別には税理士や税務署にご確認ください。

兄弟3人で相続した実家を売る場合、控除額はどうなりますか？

2024年1月1日以後の譲渡では、対象となる家屋・敷地を取得した相続人が3人以上の場合、特別控除額は1人あたり最大2,000万円とされています（2人以下の場合は1人あたり最大3,000万円）。また、譲渡価額が1億円以下かどうかは、共有者全員の対価を合算して判定します。

分譲マンションの一室を相続しました。対象になりますか？

区分所有建物登記がされている建物は対象外とされており、分譲マンションは通常これに当たるため、この特例の適用は受けられません。取得費加算の特例など他の制度を使える場合がありますので、税理士等にご確認ください。

控除で税金がかからない見込みなら、確定申告は不要ですか？

確定申告は必要です。この特例は、被相続人居住用家屋等確認書などの書類を添付して確定申告をすることが適用の要件とされており、申告をしないと適用を受けられません。

出典・参考

※いずれも2026年7月29日閲覧。最新の内容は各機関のページでご確認ください。

この記事について

宅地建物取引士が執筆し、株式会社ユーエスハウジングが監修しています。祖父が西品川で開いた質屋「越後屋」から三代、この街で商売を続けてきました。品川区西品川の事務所を中心に、大崎・戸越・大井・荏原など歩いて行ける範囲を大事にしながら、相続・空き家のご売却を媒介（仲介）でお手伝いしています。当社は買い取る会社ではなく、売る側に立つ仲介の会社です。

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特例を使えるかどうかは、建築年・住まい方・売り方によって変わります。株式会社ユーエスハウジングでは、相続した実家の現状と選択肢を整理する「おうち健診」を無料で行っています。税務の個別判断が必要な場合は、提携税理士へのお取次ぎも可能です。

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本記事は2026年7月29日時点の法令等に基づく一般的な情報の提供を目的としており、個別の税務判断を行うものではありません。適用の可否や税額は個々のご事情により異なりますので、税理士等の専門家または税務署にご確認ください。株式会社ユーエスハウジングでは、提携税理士へのお取次ぎも承ります。

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