ユーエスハウジング
03-3491-3015ご相談
士業の先生へ
ご紹介には、先生の信用が乗っています。囲い込んでいないかを、ご依頼者ご自身の目で確かめられる形にしています。「いまは売らない」が正解なら、そう申し上げます。
先生からの一問に
お答えします
ご依頼者が考えている売出価格。他社から出た査定額。遺産分割の話し合いで出てきた金額。それが実際の成約のどのあたりにあるのかを、お答えします。媒介のご依頼がなくてもお答えします。当社は宅地建物取引業者で、売却となれば媒介をお受けし得る立場です。
お返しするのは、金額の位置とその根拠です。根拠は国土交通省の実成約データです。事例の少ない地域ではお答えできないことがあり、その時は現地を見る査定をご案内します。算出の手順は査定の方法書として公開していますので、どなたにもそのままお見せいただけます。
他社の査定の良し悪しは申し上げません。すでに他社と媒介契約を結んでいる物件なら、比べる材料をお渡しするところまでにしています。
お尋ねはご紹介の連絡票（ご用件「金額が妥当か聞きたい」）か、お電話で。物件のだいたいの所在と種類、金額が分かれば始められます。
不動産鑑定士による鑑定評価ではありません。評価そのものに争いがある場面では、鑑定評価の併用をおすすめします。
囲い込まないことを
紙で確かめていただけます
「囲い込みません」と書くだけなら誰でもできます。確かめる材料を、ご依頼者にもお渡しします。
レインズの登録証明書を
お渡しします
専任媒介・専属専任媒介では、指定流通機構（レインズ）への登録が宅地建物取引業法上の義務です。登録で発行される「登録証明書」には、売主専用画面のIDとパスワードが記載されています。ご依頼者ご自身が、公開状況（取引状況）をいつでも確認できます。
法定の業務報告を
先生にも同じ内容で
専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上の業務報告が法律で義務づけられています。先生からご希望があれば、ご依頼者の同意をいただいたうえで、同じ報告を先生にもお送りします。問い合わせの数も、止まっている箇所も、伝聞ではなく同じ紙でご覧いただけます。報告書の見本はこちら。
当社は買主になりません
買取をしないので、安く仕入れる動機がありません。収入は媒介の手数料と、管理のご契約です。
業務報告書の見本
2週間に1回（専属専任は1週間に1回）お渡しする報告書です。値の入っていない見本ですが、項目はこのままです。
| 宛先 | ●● 様 |
|---|---|
| 報告日 | ●年●月●日 |
| 報告の期間 | ●月●日〜●月●日 |
| 物件 | 東京都品川区●●（土地・建物／マンション） |
| 媒介契約 | 専任媒介／専属専任媒介 締結日 ●年●月●日 有効期限 ●年●月●日 |
| レインズの登録 | 登録日 ●月●日 登録番号 ●● 取引状況：●● |
| 売り出し価格 | ●,●●●万円（前回から変更なし） |
| 問い合わせ | ●件（不動産会社 ●件・ご購入希望のお客様 ●件） |
| 内見 | ●件 ●月●日（反応の要約） |
| 広告・掲載 | レインズ／ポータルサイト ●件／チラシ ●枚 |
| 購入申込み | なし／あり（●月●日・●,●●●万円・条件・当社の見立て） |
| いまの見立て | （価格への反応・気づいたこと・売り出し方の案） |
| 次の期間にすること | （当社が動くこと） |
| ご判断いただきたいこと | （無ければ「今回はありません」） |
| 報告者 | 株式会社ユーエスハウジング 宅地建物取引士 ●● 宅地建物取引業 東京都知事(3)第93950号 |
レインズの登録証明書は登録後すぐにお渡しします。報告書の「取引状況」は、登録証明書に書かれた売主専用画面でご自身でも確かめられます。
先生の領域には
踏み込みません
遺産分割の進め方や遺言の解釈、税務の判断は先生の領分です。こちらから当事者に申し上げず、ご質問をいただいても「先生にお尋ねください」とお返しします。
ご紹介案件で登記や税務のご依頼が生じたときは、紹介元の先生にお戻しします。先生を差し置いて提携先をご紹介することはありません。
当社がお伝えするのは、いくらで、どういう順番なら売れるかだけです。境界・接道・残置物・建物の状態など、現地を見ないと分からないところを引き受けます。
受任ありきでは判断しません。相続の進み具合や市況によっては「いまは動かないほうがよい」と申し上げます。
ご紹介いただいたあとの流れ
受けるにせよ、見送るにせよ、結論は必ず先生にご報告します。
最初のご連絡
お電話・メール・FAXのどれでも。ご依頼者のお名前を伏せた「こういう物件は扱えるか」のご確認だけでも構いません。
進め方のすり合わせ
ご本人への名乗り方（先生のご紹介と申し上げてよいか）と連絡の順番を、動く前に先生と決めます。先生を飛ばして進めません。
お話を伺う
お電話でも対面でも。先生の事務所・ご本人のご自宅・現地へ伺います。三者でのお打ち合わせにも応じます。
受託・見送りの結論をご報告
お受けする場合は進め方とあわせて。見送る場合も、理由と代わりの選択肢を添えます。
お引渡しのご報告
お引渡しまで済みましたら、ご依頼者のご了解のうえで、その旨を先生にお知らせします。ご紹介いただいたきりにはしません。
ご紹介の連絡票
ご依頼者のことを、先生から先に伺うための連絡票です。ご依頼者のお名前は伏せたままでも送れます。
ご入力内容は、このご紹介のご連絡と、先生へのご報告にだけ使います。
ご依頼者への
説明材料として
「おうち健診」は住所を入れるだけで、国土交通省の実成約データによる参考相場レンジと、売り出し前に整理すべき論点が1枚にまとまります。連絡先の入力欄はないので、先生がそのままお試しいただけます（見本を見る）。
ご依頼者に一読をおすすめいただける記事もあります。
ご依頼者にそのままお渡しいただける道具も置いています。入れた日付や数字はどこにも送られません。
ご依頼者にはushousing.co.jp/shokaiの1つをお伝えいただければ、この3つにもそこからたどれます。
先生方向けには、相続財産清算人・破産管財人の不動産換価の進め方もまとめています。裁判所の許可を前提にした売却で要る、価格資料と販売記録の実務です。
先生専用の
査定ページ（無償）
住所を入れるだけで、国土交通省の実成約データにもとづく価格調査の資料が、その場で1枚にまとまります。相続のご相談の初動で、いくらの話なのかを押さえる材料になります。何度でも無償です。
相続財産清算人・不在者財産管理人の権限外行為許可、成年後見の居住用不動産の処分許可、破産管財の任意売却など、裁判所への申立てで価格資料が要る場面では、現地を確認のうえ、不動産業者作成の査定書を別途おつくりします（無償・見本）。求められる資料は裁判所・事案で異なりますので、申立ての要否とご提出は、先生のご判断を前提としています。
いずれも不動産鑑定士による鑑定評価ではなく、媒介（仲介）のご相談の参考資料です。ご紹介の有無で条件は変わりません。
サンプル画面で実物をご覧いただけます →
専用リンクのお申し込み（承認制）
裁判所提出用の査定書の見本
相続財産清算人・不在者財産管理人の権限外行為許可、成年後見の居住用不動産の処分許可の申立てに添えていただく査定書です。値の入っていない見本ですが、項目と並びはこのままです（レインズの成約事例と別紙は、該当する時に付きます）。
| 本書の要旨 | 査定額 ●,●●●万円（成約想定 ●,●●●万円〜●,●●●万円） 現地調査 ●年●月●日 実施 算出根拠 レインズ成約 ●件＋国土交通省の実成約 ●件＋最寄りの標準地 位置づけ 申立て添付用の価格資料（不動産鑑定評価書ではありません） |
|---|---|
| 作成者 | 株式会社ユーエスハウジング 宅地建物取引業 東京都知事(3)第93950号 担当 ●● |
| 作成日・現地調査日 | ●年●月●日／●年●月●日（外観・接道・周辺環境の実査） |
| ご依頼 | ●● 先生（●●事務所） |
| 物件の表示 | 所在・地番・種別・面積（登記事項証明書・評価証明書の表示と突き合わせてお使いください） |
| 査定額 | 売出提案価格 ●,●●●万円 成約想定価格 ●,●●●万円〜●,●●●万円 有効期間 作成日から●か月 |
| 担当者所見 | 現地で確かめたこと（接道・境界標・建物の状態・残置物・周辺の状況など） |
| 算出根拠 | レインズの成約事例（個人・物件が特定されない範囲） 国土交通省の実成約データによる取引事例比較（件数・中央値・中位50%の幅） 最寄りの公示地価・基準地価と用途地域 |
| 他社の査定額 | 先生からご提供があれば、ご参考として並べて記載（当社は内容を検証しません） |
| 本書の位置づけ | 宅地建物取引業者による媒介のための価格意見で、不動産鑑定評価書ではありません。親族間の売買など利益相反が問題になる場面や、評価そのものに争いがある場面では、鑑定評価の併用をおすすめしています。 |
| 別紙 | 個別補正の内訳。財産評価基本通達の並び（画地・形状・接道など）で1段ずつ補正し、各段の増減額の合計は補正前後の差と一致します（電卓で検算できます）。当社の判断で置いた率は、別の表にまとめて示します。 |
| 照合ID | 書面ごとに付け、作成時点のデータで固定して保存します。あとから内容を確かめる時は、このIDでお尋ねください。 |
破産管財の換価や、遺産分割の検討資料にも、同じ書式で用途に合わせた並びでお作りします。現地を確認してからの作成になりますので、お急ぎの時はお電話でご相談ください。
売却の段取りが変わった点
法令が変わって、売却の進め方が変わったところだけを並べています。登記や税の判断そのものは先生の領分です。
相続登記の申請が義務に
相続（相続人に対する遺贈を含む）で取得したことを知った日から3年以内。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料です。それより前の相続も対象で、多くは2027年3月31日が期限になります。期限内に相続人である旨を申し出れば義務は果たせますが、売却には相続登記が要ります。
売却には相続登記が前提です。売るか決まっていなくても期限は進むので、登記を先生にお願いしながら、売却の下準備を並行して進められます。
住所・氏名の変更登記が義務に
所有権の登記名義人は、変更の日から2年以内。正当な理由なく怠ると5万円以下の過料です。それより前の変更も対象で、2028年3月31日が期限です。
登記簿の住所と今の住所が違う売主様は、決済の前に変更登記が要ります。これからは売る予定がなくても期限が付きます。
空き家の3,000万円控除が、売ったあとの工事でも使える
譲渡の時から翌年2月15日までに、家屋が耐震基準に適合することになった場合や、家屋の全部が取り壊された場合も対象です。取得した相続人が3人以上なら、1人あたり2,000万円までになります。対象は2027年12月31日までの譲渡で、相続から3年たつ日の年の年末までに売り、売却代金が1億円以下のものに限ります。
売主様が先に解体や改修をしなくても、現状のまま売る形を選べます。誰がいつまでに工事をするかは、売買契約で決めておきます。
出典：租税特別措置法35条3項・4項／国税庁 No.3306
所在の分からない共有者の持分を、裁判を経て取得・譲渡できる
共有者の一部が誰か分からない、または所在が分からない不動産では、ほかの共有者が裁判所に請求して、その持分を取得させる裁判や、持分を譲渡する権限を与える裁判を受けられます。譲渡の権限は、ほかの共有者全員が特定の人へ持分の全部を譲ることが条件です。相続財産に属する持分で遺産分割をすべき場合は、相続開始から10年を過ぎていることが要ります。
共有者の1人と連絡がつかずに止まっていた売却も、進め方を検討できるようになりました。手続きのご判断は先生に、売却の価格と買い手探しは当社が受け持ちます。
出典：民法262条の2・262条の3
確認日 2026年9月25日（条文と、国税庁・法務省の案内で確かめています）
体制のこと
窓口はひとつです
ご紹介から決済まで、宅地建物取引士が担当します。途中で替わらないので、同じ経緯を二度ご説明いただかずに済みます。
守秘は徹底します
相続のご相談は、ご家族の事情と地続きです。ご売却に必要な範囲を超えて外に出しません。事例として書く場合も、お名前や場所は伏せます。ご紹介いただいた事実そのものも、当事者の同意なく他所で申し上げません。
難しい形の物件も
借地権付き建物・底地・再建築不可（無接道）・古家付きなど、進め方の違う物件もお受けします。できないことは先に申し上げます。見込みの薄い話を引き受けて、先生の顔をつぶさないためです。
まずは案件のご相談から
具体的なご相談でも、ご依頼者のお名前を伏せた事前のご確認でも承ります。
- 電話
- 03-3491-3015 （9:00〜18:00／土日定休）
- FAX
- 03-3491-2331
- 所在地
- 〒141-0033 東京都品川区西品川1-11-1
- 免許
- 宅地建物取引業 東京都知事(3)第93950号
ご依頼者へは ushousing.co.jp/shokai をお渡しください。先生との関係が変わらないこと、売ると決めていなくてよいこと、手ぶらでお越しいただけることを、ご本人向けに書いています。
※ 法令・制度に関する記載は2026年9月25日時点のものです。