不動産会社に売却を頼むときに結ぶのが媒介契約です。3種類あって、どれを選ぶかで売り出し方が変わります。あわせて、売主にとって見えにくい「囲い込み」という問題があります。これは仕組みを知っていれば、売主ご自身の手で確かめられます。その方法までご説明します。
売却を不動産会社に依頼するときに結ぶ契約で、宅地建物取引業法にもとづいて次の3つが定められています。
「1社に絞ると囲い込まれそうで怖い」と考えて一般媒介を選ぶ方がいますが、実はここには逆の面もあります。
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
|---|---|---|---|
| 複数社への依頼 | できる | できない | できない |
| 自己発見取引 | できる | できる | できない |
| レインズへの登録 | 義務なし | 契約から7日以内（休業日を除く） | 契約から5日以内（休業日を除く） |
| 売主への業務報告 | 義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約期間の上限 | 法律上の定めなし（行政指導で3か月が標準） | 3か月 | 3か月 |
ここで注目していただきたいのが、レインズ登録と報告の欄です。一般媒介にはレインズへの登録義務も報告義務もありません。複数社に頼んでいるから安心、と思っていても、どの会社もレインズに載せていなければ、その物件は業界内のどこにも出ていないということが起こり得ます。報告義務もないので、いま何が起きているのかを知る手立てもありません。
逆に専任・専属専任は、レインズに載せる義務と定期的に報告する義務がセットで付いてきます。1社に絞るぶん、その1社に対して法律が課している縛りは強くなる、という構図です。
不動産会社の報酬は、媒介した相手方から受け取る仲介手数料です。売主から依頼を受けた会社が、買主も自社で見つけると、売主・買主の双方から手数料を受け取れます。これがいわゆる「両手仲介」です。
それ自体が違法なわけではありません。問題は、両手にするために他社からの問い合わせを断ることです。他社から「その物件を紹介したい」と連絡が来たときに、「すでに商談が入っています」「契約予定です」と事実と違う説明をして断る。これが囲い込みです。
売主にとって何が損かというと、買い手の候補が減ることです。10社から声がかかるはずだった物件が、1社の自社客だけを相手にすることになる。競争が起きないので、価格が伸びにくくなります。そして期間も延びます。
厄介なのは、売主からは見えないことです。断られているのは他社であって、売主のところには何も届きません。「なかなか問い合わせが来ませんね」と言われれば、そういうものかと思ってしまいます。
2024年6月に宅地建物取引業法施行規則が改正され、あわせて「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」も改正されて、2025年1月1日から次の点が明確になりました。
つまり、いまは「売主が自分で見に行ける」ことが制度として整えられている状態です。使わない手はありません。
手順はこれだけです。
登録内容そのものも確認する価値があります。写真が1枚しか載っていない、間取り図がない、コメントが空欄——他社の担当者はこの画面を見て「お客様に紹介するかどうか」を決めます。載っている情報が薄ければ、それだけで紹介の順番が下がります。
売主が見ていると分かっているだけで、いい加減な運用は起きにくくなります。疑うためというより、当たり前のことが当たり前に行われていることを確かめるために、一度ログインしてみてください。
いまお預けになっている物件について「登録証明書をもらっていない」「取引状況が確認できない」という段階のご相談も承ります。他社と比べたうえでお決めいただいて構いません。
この件について相談する一概にこれが正解、とは言えません。ただ、考え方の目安はあります。
当社は媒介（仲介）だけで、買取をしません。自社で買い受けることがないので、売主側と買主側で利益がぶつかる場面が構造的に少なくなります。専任・専属専任でお預かりした場合は、レインズの登録証明書をお渡しし、法定の業務報告もお出しします。士業の先生へのページにも同じことを書いていますが、これは「囲い込みません」と言葉で言う代わりに、確かめられる形にしておくという意味です。
A. 問題ありません。レインズに登録したときに発行され、売主に交付されるものです。「レインズの登録証明書をください」とお伝えください。2025年1月からは、交付の際に売主が取引状況を確認する方法を説明することも求められています。
A. 必ずしもそうとは限りません。売主のご都合で一時的に紹介を止めている場合や、書面による購入申込みが入っている場合にも使われる区分です。ご自身が申し出た覚えがないのにこの表示になっているなら、その理由を担当者に確認してください。説明が曖昧なら、そこは踏み込んで聞いてよいところです。
A. 会社の数と、買い手に届く量は別の話です。レインズに登録されていれば、その情報は他の宅建業者が見られる状態になります。逆に一般媒介はレインズへの登録が義務ではないため、どの会社も登録しないまま各社の自社サイトに載せているだけ、という状態も起こり得ます。何社に頼んだかより、レインズに載っているかどうかで見てください。
A. 契約期間の上限は3か月なので、更新しないという判断ができます。期間の途中での解除は契約内容によりますが、更新の時期が来たら続けるかどうかを必ず考える、という程度で十分に歯止めになります。契約書に自動更新の定めがないかも確認しておいてください。
宅地建物取引士（不動産の実務17年）が執筆し、株式会社ユーエスハウジングが監修しています。祖父が西品川で開いた質屋「越後屋」から三代、この街で商売を続けてきました。品川区西品川の事務所を中心に、大崎・戸越・大井・荏原など歩いて行ける範囲を大事にしながら、相続・空き家のご売却を媒介（仲介）でお手伝いしています。当社は買取業者ではないので、安く仕入れて利ざやを取ることはありません。
どの契約が合うかは、物件の状態と急ぎ具合で変わります。まずおうち健診でいまの状態を見たうえで、進め方をご一緒に整理します。他社と比べたうえでお決めいただいて構いません。
この件を相談する（無料） おうち健診（連絡先不要）※本記事は2026年7月31日時点の一般的な情報のご提供を目的としたものです。媒介契約の内容、レインズの運用、確認画面の仕様は改定されることがあります。取引状況の表示が実態と異なると感じられた場合の対応は個別の事情によりますので、必要に応じて宅地建物取引業の免許行政庁や関係団体の相談窓口にもご確認ください。