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他社に「難しい」と言われた実家は本当に売れないのか
不動産会社に相談したら「難しいですね」「値段がつきません」と言われてしまった。借地権付きの建物、底地、再建築不可の家、残置物だらけの古家。そうしたご実家でも、あきらめる前に確かめておきたい道筋を、タイプ別に整理します。
- 買い手の探し方と、売る前の整理の道筋が、通常の物件と違うだけです。
- 順番に整理すると、それまで見えていなかった買い手が見えてくることがあります。
- あきらめて安値の買取に出してしまう前に、まず選択肢を並べて比べることをおすすめします。
他社で断られた物件も、よく見ると「その会社が普段扱わないタイプだった」「権利関係の整理が済んでおらず、買い手に説明できる状態になっていなかった」だけ、というケースが少なくありません。この記事では、「難しい」と言われやすい4つのタイプごとに、何が通常と違うのか・どんな道筋があるのかを平易にご説明します。
1. 借地権付き建物｜土地は地主さんのもの
借地権付き建物とは、土地を地主さんから借り、その上にご自身（またはご家族）名義の建物が建っている状態です。売却の対象になるのは「建物と借地権（土地を借りて使う権利）」であって、土地そのものではありません。ここが通常の売却と大きく違う点です。
借地権を第三者へ売るには、一般に地主さんの承諾（譲渡承諾）が必要とされ、承諾にあたって承諾料の支払いを求められることも一般的です（金額や条件は契約内容や個別の事情によります）。「地主さんの承諾が要る」と聞いた時点で腰が引けてしまう方が多いのですが、道筋はひとつではありません。
- 地主さんの承諾を得て、第三者へ売却する：基本の形です。承諾の条件を確認しながら進めます。
- 地主さんに建物と借地権を買い取ってもらう：地主さんにとっては土地が完全な所有権に戻るため、話がまとまりやすいことがあります。
- 地主さんと協力して「同時売却」する：借地権と底地をあわせて一つの所有権として売り出す方法で、単独で売るより買い手の幅が広がる場合があります。
最初の一歩は、土地賃貸借契約書の確認です。契約の残期間・地代・更新や譲渡に関する取り決めを把握してから、地主さんへの伝え方と順番を組み立てます。
2. 底地｜借地人さんが住んでいる土地
底地とは、借地権が設定された土地の所有権のことです。地代は入ってくるものの、ご自身で使うことも建物を建てることもできないため、そのまま第三者へ売ろうとすると買い手が投資家などに限られ、評価が伸びにくい傾向があります。
ただし、底地にも底地ならではの道筋があります。
- 借地人さんへの売却：借地人さんが底地を買い取れば、その土地は借地権と底地が一つになって完全な所有権になります。借地人さんの側でも資産としての値打ちが上がるため、条件が折り合えば双方に利のある形になります。
- 借地権との同時売却：借地人さんと足並みをそろえ、所有権としてまとめて売り出す方法です。
- 等価交換：土地を分け、地主さん・借地人さんがそれぞれ完全な所有権を持つ形に整理する方法です。
- 底地を扱う買取業者への売却：早さを優先する場合の選択肢ですが、条件は他の道筋と比較したうえで判断することをおすすめします。
いずれの道筋でも鍵になるのは、借地人さんとの対話です。長年の関係があるからこそ切り出しにくい、というお気持ちごとご相談ください。
3. 再建築不可・無接道｜建て替えができない家
建築基準法には「接道義務」という決まりがあり、原則として、建築基準法上の道路（原則幅員4メートル以上）に敷地が2メートル以上接していないと、新たに建物を建てることができません（建築基準法43条）。これを満たさない敷地の家が、いわゆる「再建築不可」「無接道」の物件です。建て替えを前提にした一般の買い手や住宅ローンが付きにくく、「値段がつかない」と言われやすいタイプです。
それでも、次のような道筋が考えられます。
- 隣地との一体化：隣地の全部または一部を買い取る・借りるなどして接道を確保できれば、再建築の前提が変わることがあります。
- 隣地所有者への売却：隣地と一体で使えばその土地に利用価値が生まれることがあり、隣地の方が買い手候補になり得ます。
- 建築基準法43条2項の認定・許可を確認する：接道義務を満たさない敷地でも、特定行政庁による個別の審査（43条2項の認定・許可）で建築が認められた例があります。前面の道が42条2項道路（いわゆる、みなし道路）に当たる場合は、セットバックを前提に建て替えられることもあります。
- リフォーム前提の買い手を探す：建て替えずに直して住む・貸すことを想定する買い手や事業者に向けて売り出す方法です。※2025年4月の法改正で、大規模なリフォームの確認申請の扱いが変わっています（下の解説記事で詳述）。
まずやるべきことは役所での道路調査です。前面の道の種別や過去の認定・許可の取り扱いを確認しないまま「再建築不可だから安く」と決めてしまうのは早計です。調査結果を踏まえ、どの道筋が現実的かをご一緒に整理します。確かめ方・2025年の法改正・品川区の助成制度まで、この論点だけを掘り下げた解説は「品川区で再建築不可の実家を売るには」にまとめました。
4. 古家付き・残置物あり｜片付いていない家
家財が残ったままの古い家は、「まず全部片付けて、解体してからでないと売れないのでは」と思われがちです。実際には、解体して更地にするか・古家付きの現況のまま売り出すかは、費用対効果で判断するのが基本です。解体費をかけた分だけ売値が上がるとは限らず、古家付き・現況渡しのまま売り出して、その費用を買主側で見てもらう形もあります。
残置物の片付けも、ご家族が全部済ませてからでなくて大丈夫です。片付け・解体は提携業者へお取次ぎできますので、見積もりと売却の見立てを並べてから判断するほうが無駄がありません。空き家のまま置くと傷みや管理の負担が増えるため、迷っている段階でも早めに状態だけ確認しておくことをおすすめします。
他社に断られたご実家も、権利関係と状態を拝見したうえで、考えられる道筋を整理してお伝えします。
この件について相談する5. 共通する進め方
タイプは違っても、進め方の骨組みは共通です。
- 権利関係と境界の整理：登記の名義（相続登記が済んでいるか）、契約書の内容、境界の状態を確認します。買い手に説明できる状態に整えることが、そのまま売りやすさにつながります。
- 相場と道筋の見立て：周辺の取引状況を踏まえ、考えられる道筋（誰に・どういう形で売るか）を複数並べて比較します。
- 買い手の探し方を選ぶ：当社は買取ではなく媒介（仲介）で、売主側に立つ立場です。安値の即金買取に出す前に、市場でどんな買い手が見込めるかを確かめる価値は十分にあります。もちろん、比較のうえで買取が合う状況なら、その判断も含めてご一緒に整理します。
当社は買取ではなく仲介なので、安く買うほど得をする立場ではありません。宅地建物取引士が、権利関係と境界の整理から、買い手の探し方までご一緒に考えます。
よくあるご質問
Q. 他社で「うちでは扱えない」と断られました。もう売れないのでしょうか？
A. 1社に断られたことと、市場全体で買い手が見つからないことは別の話です。不動産会社には得意分野があり、借地や再建築不可を日常的に扱っていない会社が「難しい」と答えることは珍しくありません。権利関係を整理して買い手の探し方を変えると、話が動くことがあります。まず状態の確認と選択肢の整理から始めてみてください。
Q. 借地の実家を売りたいのですが、地主さんに言い出しにくいです。
A. いきなり話を持ち込む前に、土地賃貸借契約書の内容と借地権の状態を確認し、方針（第三者への売却・地主さんへの買取打診・同時売却など）を整理しておくと、話がこじれにくくなります。当社は媒介（仲介）の立場で、お伝えの仕方や順番からご一緒に検討します。法律上の争点がある場合は、お付き合いの先生がいらっしゃらなければ、提携の弁護士など専門家へお取次ぎします。
Q. 「再建築不可」と言われた家は、本当に建て替えられないのですか？
A. 原則として接道義務を満たさない敷地では建て替えができませんが、前面の道の扱い（42条2項道路など）や、建築基準法43条2項の認定・許可（個別の審査）により再建築が認められた例もあります。まず役所調査で道路種別や過去の取り扱いを確認し、前提を確定させることが第一歩です。
Q. 買取業者から金額の提示を受けています。すぐ売ってしまうべきでしょうか？
A. 即金の買取には早さと確実さという利点があり、それが合う状況もあります。ただ、急いで現金化する必要がなければ、市場でどんな買い手が見込めるかを確かめてから比較しても遅くはありません。提示額だけで決めず、媒介で売り出した場合の見立てと並べて検討することをおすすめします。
出典・参考
宅地建物取引士が執筆し、株式会社ユーエスハウジングが監修しています。祖父が西品川で開いた質屋「越後屋」から三代、この街で商売を続けてきました。品川区西品川の事務所を中心に、大崎・戸越・大井・荏原など歩いて行ける範囲を大事にしながら、相続・空き家のご売却を媒介（仲介）でお手伝いしています。当社は買い取る会社ではなく、売る側に立つ仲介の会社です。
借地・底地・再建築不可・古家付き。他社で断られたご実家も、権利関係と状態を拝見して、考えられる道筋を整理してお伝えします。おうち健診は無料で、連絡先の入力も不要です。
この件を相談する（無料） おうち健診（連絡先不要）※本記事は2026年7月29日時点の一般的な情報のご提供を目的としたものです。売却の可否や条件、再建築の可否は、権利関係・法令・各自治体の運用など個別の事情により異なり、本記事の内容が成約や許認可を保証するものではありません。具体的なご判断にあたっては、当社または司法書士・弁護士・建築士等の専門家にご確認ください。