空き家の3,000万円控除が
使えなかった家、判決は？

1. 4,500万円で売れて、控除は使えなかった

売主は、父親から相続した土地と家を売ることにし、令和2年11月頃、仲介会社と専属専任媒介契約を結びました。令和3年2月、その仲介で、買主の会社と4,500万円の売買契約を結びます。家も売買の対象に含め、特約で、引き渡しから30日以内に買主が家を解体する、と決めていました。売主は家を壊さず、家付きのまま売ったわけです。

ところが、この売り方では空き家の3,000万円控除が受けられませんでした。当時の条件は、売主が家を取り壊したうえで売ることだったからです。売主は、仲介会社が控除のことを一度も説明せず、控除が使えない売り方を提案して契約させた、税理士に確かめるようにも言わなかった、として損害賠償を求めて訴えました。東京地方裁判所は令和6年4月22日、この訴えを退けています。

ここまでが判決の家の話です。この記事をお届けしている私たちも、売主側に立つ仲介会社です。判決を仲介会社の味方として読むつもりはありません。ご実家を売る前に何を確かめればよいか、判決の家に重ねて見ていきます。

2. 判決の家は、なぜ使えなかったのか

空き家の3,000万円控除は、亡くなった方が一人で住んでいた古い家を相続した人が、その家や土地を一定の条件で売ったときに、売って出た利益（譲渡所得）から最高3,000万円までを差し引ける制度です。正式には、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例といい、租税特別措置法35条3項に定めがあります。

条件を満たせば、たとえば売って出た利益が2,000万円でも、この控除で全額を差し引けます。満たせなければ、この控除は受けられません。所有期間が5年を超える長期譲渡所得で、課税される利益がそのまま2,000万円だとすると、税額はおよそ406万円です（所得税15%・復興特別所得税0.315%・住民税5%を掛けた、たとえばの計算。相続した家は、限定承認の場合を除き、亡くなった方が持っていた期間を引き継いで数えます。判決の家の税額は紹介文に無いので分かりません）。

使うには条件がいくつもあり、その一つが壊す順番でした。判決の家が売れた当時、古い家を壊さずに売って控除を使うには、その家が耐震基準を満たしている必要がありました。満たせない家なら、売主が壊してから土地だけを売る。売主が壊してからでも、買主があとで壊しても、最後に家が無くなるのは同じですが、当時は買主があとで壊すのでは足りなかったのです。判決の売主が選んだのは、家付きのまま売るほうでした。

ご実家を売るときも、ここが最初の分かれ道です。壊してから売るのか、家付きのまま売るのか。この二つを、この記事では「壊す順番」と呼びます。

3. 裁判所は、売主に何と言ったか

売主の主張は、家付きのまま売ると控除が使えないと、売る前に仲介会社が一言いえば済んだ話ではないか、というものです。東京地方裁判所は、次のように判断しました。仲介会社は依頼者に対して善管注意義務を負い、誠実に業務を行う立場ではあるが、税の専門家ではない。だから、自ら税法上の優遇措置などについて説明して勧誘したなどの特段の事情がない限り、その取引に関係する税法の規定を調べて依頼者に告げる義務を負うとは認められない。この件では、売主と仲介会社の間で控除や課税額について具体的な話がされた事実は認められず、売主は専ら友人から控除の情報を得ていて、仲介会社が控除を受けられる可能性を理由に売却を勧誘した事情も認められない。だから、仲介会社に注意義務の違反はない、と。

判決は、こうも言っています。家を残したまま売れば控除が使えなくなる可能性があると伝えなかったことには「不親切な面があった」といえる。しかし仲介会社は、家を残したまま売ることを売主に前もって伝えていた。控除を受けようとするなら、それは自分の納税義務に関わることなので、原則として、その要件を自分で調べたり税理士等に相談したりしたうえで、家を取り壊してから売りたいという希望を自分から仲介会社に伝えるべきものである。仲介会社が渡した契約の案内や重要事項説明書にも、税金については税理士等に確認するよう促す文言があった。そう述べて、請求を棄却しました。

なぜ仲介会社は「この家なら控除が使えます」と言えないのか。税理士法52条は、税理士または税理士法人でない者は税理士業務を行ってはならない、と定めています。判決を紹介した機関誌の解説も、税金の相談は税理士以外の者が行うことが禁じられているので、税金に関する相談や調査は取引の当事者自身が税務署や税理士に行うことを理解してもらうのが重要だ、としています。同じ解説は、税金の特例が使えるとして取引を勧誘した仲介業者に責任を認めた判決（東京地方裁判所 昭和49年12月6日）も併せて挙げています。分かれ目は、仲介会社が自分から税の優遇を説明して売却を勧めたか、といった特段の事情があるかどうか、です。

ご実家に重ねると、こうなります。控除を使いたいなら、売る前に自分で確かめて、いつ、誰が家を壊すのかという希望を仲介会社に伝える。壊してから売るのか、家付きのまま売って買主があとで壊すのか。壊す順番や、買主がいつ壊すかは、売買契約で決める話です。判決の家でも、引き渡しから30日以内に買主が壊すことは契約で決めていました。一方で、売主と仲介会社の間で、控除や課税額について具体的な話がされた事実は認められませんでした。

4. いまの決まりなら

判決の家が売れた当時は、耐震基準を満たさない家なら、売主が壊してから売るのが条件でした。そのあと、決まりが変わりました。国税庁タックスアンサー No.3306 は、令和6年1月1日以後の譲渡について、家を売った時から「その譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に」、家が一定の耐震基準を満たすことになった場合か、家の全部の取壊し等を行った場合も、控除の対象になると書いています。租税特別措置法35条3項も、同じ日付を定めています。売主が壊してから売る道も、耐震基準を満たした家を売る道も、そのまま残っています。

さきほどの30日を思い出してください。引き渡しから30日以内に買主が壊す、という約束なら、翌年の2月15日より手前に壊すことになりそうです。いまの決まりなら、この条件は満たせそうに見えます（引き渡しの日や、実際に壊した日は紹介文に無いので、約束のとおり進んだとして、の話です）。ただし、この決まりができたのは判決の家が売れたあとです。使えるかどうかは売った時の決まりによるので、判決の家には当てはまりません。また、この控除はほかの条件もそろって初めて使えるので、いまなら必ず使えた、とまでは言えません。

これからご実家を売るとき、家を壊すなら順番は二つです。壊してから売るか、家付きのまま売って翌年の2月15日までに買主が壊すか。耐震基準を満たして家を残す道もあります。どれにするかは、売る前に決めておく話です。家付きのまま売る形を選ぶなら、誰が、いつまでに壊すかを売買契約に書き、その期限の管理を買主任せにしないことです。相続後に家を貸したり、誰かが住んだりすると条件から外れる点も、売り方より前に確かめてください。

5. 売る期限

もう一つの分かれ道が、売る期限です。国税庁のページは「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」を条件に挙げています。たとえば、2026年6月に親が亡くなって相続が始まったとします。3年たつのは2029年6月。まずは、その年の12月31日までに売る。これが最初に見る期限です。

制度そのものにも終わりがあります。措置法35条3項は、対象になる譲渡の期間を「平成二十八年四月一日から令和九年十二月三十一日までの間」と定めています。いまのところ、2027年12月31日までに売った分が対象です。3年たつ年の年末と、2027年の年末。早く来るほうが、控除を使うために売る期限になります。2026年6月に相続が始まった家なら、先に来るのは2027年の年末で、亡くなってから1年半ほどしかありません。この先の期限がどうなるかは税制改正次第で、いま決まっているのは2027年12月31日です。

相続のあとは、家の名義を亡くなった親から自分に書き換える相続登記、片付け、売るかどうかのご兄弟との話し合いがあり、まとまった頃にはもう期限の年になっていることがあります。その年のうちに買い手を探し、契約し、引き渡すことになります。私たちの仕事のなかでも、珍しい話ではありません。気づいたときに期限を過ぎていたら、壊す順番が合っていても使えません。順番と期限、どちらか一つでは足りないのです。

6. 家の条件と、手続き

判決の家は壊す順番で控除から外れましたが、ご実家では家の条件も見てください。国税庁のページが挙げる家の条件は三つです。

• 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築されたこと。
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと（分譲マンションのように部屋ごとに登記された建物は対象外）。
• 相続の開始の直前において、亡くなった方以外に住んでいた人がいなかったこと。要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していた場合も、一定の条件を満たせば対象になります（国税庁タックスアンサー No.3307）。

家の条件のほかにも、相続の時から売る時まで事業・貸付け・居住のどれにも使っていないこと、売却代金が1億円以下であること、親子や夫婦など特別の関係がある人に売ったものでないこと、などがあります。令和6年1月1日以後の譲渡で、家と土地を相続した相続人が3人以上いる場合は、控除の上限が2,000万円になります。条件の全体は、別の記事相続した空き家の3,000万円特別控除とはにまとめています。

手続きも要ります。家のある市区町村で、亡くなった方が一人で住んでいて、そのあと空き家だったことなどを確認した「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けます。売った翌年の確定申告で、この確認書などを添えて申告することで、控除が受けられます。控除の結果、納める税金が出ない見込みでも、原則として、書類を添えた確定申告が要ります。

条件がいくつもあるので、壊す前、売る前に、空き家の3,000万円控除が使えそうかを税理士か税務署に確かめてください。制度の仕組みは私たちも説明しますし、必要なら税理士をご紹介します。ただ、その家で使えるかどうかの個別の判断は、税理士法のとおり私たちは行わず、税理士か税務署への確認をご案内しています。使えそうなら、控除を使いたいと、売る前に仲介会社にも伝えてください。壊す順番は、契約で決める話です。

7. 売る前に、すること

判決の家をもう一度振り返ります。4,500万円で売れたのに、控除は使えませんでした。当時は、耐震基準を満たさない家なら壊してから売るのが条件で、判決の売主は家付きのまま売っていました。裁判所は仲介会社の責任を認めず、控除を使いたいなら売主が自分から壊してから売りたいと伝えるべきだった、と述べました。判決の家が売れたのは、決まりが変わる前でした。いまなら、家付きのまま売って買主があとで壊す道もあります。

ご実家に重ねると、確かめることは三つです。

• 壊す順番＝壊してから売るか、家付きのまま売って翌年の2月15日までに買主が壊すか、耐震基準を満たして残すか。決めたら売買契約に書く。
• 売る期限＝相続から3年を経過する日の属する年の12月31日と、制度の期限 2027年12月31日の早いほう。相続登記、片付け、話し合いの時間を逆算する。
• 家の条件＝1981年5月31日以前に建った家に、亡くなった方が一人で住んでいたか。相続後に貸したり住んだりしていないか。

最後に一つだけ。判決の家は4,500万円でした。では、ご実家はいくらくらいか。おうち健診では、住所を入れるだけで、国土交通省が集めているその地域で実際に売れた家や土地の値段から、いまの値段の目安が出ます。無料で、お名前も電話番号も要りません。壊す前、売る前に、一度どうぞ。

動画でも説明しています

判決の家を初めから追い、壊す順番と売る期限を順に見ていく動画です。記事に書いていない部分（判決の家に重ねて、ご自分の実家をどう見るか）も入れています。

よくあるご質問

相続した実家を、壊さずに家付きのまま売ると、空き家の3,000万円控除は使えませんか？

いまの決まり（令和6年1月1日以後の譲渡）では、家付きのまま売っても、売った翌年の2月15日までに買主が家の全部を取り壊すか、家が耐震基準を満たすことになれば、この点の条件は満たせます。判決の家が売れた令和3年当時は、耐震基準を満たさない家は売主が壊してから売る形でないと使えませんでした。ほかにも、1981年（昭和56年）5月31日以前に建った家であること、区分所有の登記がされた建物でないこと、相続の直前に亡くなった方が一人で住んでいたこと、相続してから売るまで貸したり住んだりしていないこと、売却代金が1億円以下であること、売る期限などの条件があります。誰がいつ壊すかは売買契約で決める話なので、売る前に希望を仲介会社へ伝え、使えるかどうかは税理士か税務署に確かめてください。

仲介会社は、控除のことを教えてくれないのですか？

この判決は、仲介会社は税の専門家ではないので、自ら税の優遇について説明して勧誘したなどの特段の事情がない限り、税法の規定を調べて依頼者に告げる義務は無い、としました。税理士法52条は、税理士または税理士法人でない者は、法律に別段の定めがある場合を除き、税理士業務を行ってはならないと定めています。私たちは、制度の仕組みは説明しますし、控除を使いたいと言ってもらえれば、誰がいつ家を壊すかを売買契約に入れる形で進めます。必要なら税理士もご紹介します。ただし、その家で控除が使えるかどうかの判断は、税理士か税務署に確かめてもらう必要があります。

売る期限はいつまでですか？

二つあり、早く来るほうが期限です。①相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。②制度そのものの期限で、いまのところ令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象です。たとえば2026年6月に相続が始まった家は、①なら2029年12月31日ですが、②の2027年12月31日が先に来ます。相続の登記、片付け、ご兄弟の話し合いを済ませて売り出すまでには時間がかかるので、期限から逆算して動いてください。

判決の売主は、いまの決まりなら控除が使えたのですか？

使えるかどうかは売った時の決まりで決まるので、令和3年に売った判決の家に、令和6年1月1日以後の譲渡に効く決まりは当てはまりません。判決の家の、引き渡しから30日以内に買主が壊すという約束は、翌年の2月15日より手前に壊す形になりそうですが、この控除はほかの条件もそろって初めて使える制度なので、いまなら必ず使えた、とまでは言えません。

出典・参考

• 一般財団法人 不動産適正取引推進機構「RETIO」No.139（2025年秋号）p.104-105「最近の裁判例から⑶ 仲介会社の税金特例説明義務」＝東京地方裁判所 令和6年4月22日判決（判例秘書 L07930942）の紹介文。同じ解説が挙げる対の判決＝東京地方裁判所 昭和49年12月6日（判例タイムズ）。2026年9月27日閲覧
  https://www.retio.or.jp/wp-content/uploads/2026/04/retio_139-104.pdf
• 国税庁 タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（令和8年4月1日現在法令等）＝適用期間 平成28年4月1日〜令和9年12月31日／家の要件3つ／売り方イ・ロ・ハ（ハ＝譲渡の翌年2月15日までの耐震・取壊し。令和6年1月1日以後の譲渡に限る）／相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日／1億円以下／確認書。2026年9月27日閲覧
  https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
• 同 No.3306 の判決の家が売れた当時の版（令和2年4月1日現在法令等・インターネットアーカイブ 2020年11月1日保存）＝売り方はイ（家ごと売る。譲渡の時に一定の耐震基準を満たすこと）とロ（家の全部の取壊し等をした後に敷地を売ること）の2つで、翌年2月15日までの取壊しの定めは無い。2026年9月27日閲覧
  https://web.archive.org/web/20201101102700/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
• 租税特別措置法 第35条（居住用財産の譲渡所得の特別控除）3項〜5項＝「平成二十八年四月一日から令和九年十二月三十一日までの間に」「当該相続の開始があつた日から同日以後三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までの間にしたものに限る」「当該譲渡の日の属する年の翌年二月十五日までの間に」「昭和五十六年五月三十一日以前に建築されたこと」。e-Gov 法令検索・2026年9月27日閲覧
  https://laws.e-gov.go.jp/law/332AC0000000026
• 税理士法 第52条（税理士業務の制限）＝「税理士又は税理士法人でない者は、この法律に別段の定めがある場合を除くほか、税理士業務を行つてはならない」。e-Gov 法令検索・2026年9月27日閲覧
  https://laws.e-gov.go.jp/law/326AC1000000237
• 国税庁 タックスアンサー No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」＝所有期間5年超・税額＝課税長期譲渡所得金額×15%（住民税5%）・復興特別所得税は基準所得税額の2.1%／所得税法 第60条（相続で取得した資産は引き続き所有していたものとみなす）。2026年9月27日閲覧
  https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
• 国税庁 タックスアンサー No.3307「被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」
  https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3307.htm

この記事は一般的な説明です。判決の内容は機関誌の紹介文にもとづくもので、判決文そのものではありません。紹介文は特例を「居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」と書いており、その要件（売主が建物を取り壊したうえで譲渡する）から、被相続人の居住用財産（空き家）の特例として読んでいます。判決の家で税金がいくら違ったかは紹介文に無く、本文の406万円は利益2,000万円を仮定した計算です。「いまの決まりなら」の部分は、売った時の決まりが効くため判決の家には当てはまらず、これから売る家についても、ほかの条件がそろって初めて使える制度です。私たちは仲介会社であり、税務の個別判断は行いません。適用の可否や税額は個々のご事情で異なりますので、税理士または税務署にご確認ください。