実家を売ったら税金はいくらかかるのか

1. 税金がかかるのは「もうけ」の部分だけ

実家を4,000万円で売ったとして、4,000万円に税金がかかるわけではありません。課税されるのは「譲渡所得」、つまり売値から必要な費用を差し引いて残った利益の部分です。

ここで大事なのは、相続で受け継いだ家の場合、あなたがいくらで手に入れたかではなく、亡くなった親御さんがいくらで買ったかが基準になるという点です。相続のときに払った相続税とは別の話で、取得費も所有期間も被相続人からそのまま引き継ぎます。昭和のうちに買った土地なら、当時の値段が取得費になります。

逆に言えば、当時の値段より安く売ることになれば譲渡所得はマイナスで、譲渡所得税はかかりません。バブル期に買った物件だとこうなることもあります。

2. 計算の式は4行で終わる

難しく見えますが、順番はこれだけです。

1. 譲渡価額＝売れた金額
2. 取得費＝親が買ったときの代金＋購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用など）－建物の減価償却相当額
3. 譲渡費用＝売るためにかかった費用（仲介手数料・印紙税・測量費・解体費など。残置物の処分費は、売るために直接かかったと言えるものに限られます）
4. 譲渡所得＝ ① －（②＋③）－ 特別控除

建物部分は、時間が経った分だけ価値が減ったものとして取得費から差し引きます（減価償却）。土地にはこの計算はありません。古い木造家屋なら、建物の取得費はほとんど残っていないことが多く、実質は土地の値段の勝負になります。

3. 税率は2種類。相続した家はたいてい長期

譲渡所得に対する税率は、売った年の1月1日時点での所有期間が5年を超えているかどうかで変わります。

「相続してすぐ売ったら短期になってしまうのでは」と心配される方がいますが、所有期間も親御さんから引き継ぎます。長く住んでいたご実家であれば、相続の翌年に売っても長期譲渡所得になるのが通常です。

なお、復興特別所得税は2047年（令和29年）分まで課される仕組みです（国税庁 No.3208・令和8年4月1日現在）。

4. 最大の落とし穴｜契約書が見つからないとき

ここが実務でいちばん効きます。親御さんがその家を買ったときの売買契約書が見つからないと、取得費が証明できません。その場合は「概算取得費」として、売却価額の5%を取得費とみなして計算する扱いになる場合があります。

4,000万円で売れた家なら、取得費はわずか200万円。実際には親が3,000万円で買っていたとしても、証明できなければ200万円しか引けません。差の2,800万円がまるまる課税対象に乗り、20.315%をかけると約569万円の差になります。書類1枚で数百万円が動くということです。

ですので、売却を考え始めたら、まず探してください。探す場所の目安を挙げておきます。

• 権利証（登記済証）や登記識別情報の封筒（一緒にしまってあることが多い）
• 金庫、仏壇の引き出し、通帳や保険証券をまとめてある場所
• 親御さんが取引した不動産会社・ハウスメーカー（当時の担当が控えを保管していることがある）
• 住宅ローンを組んだ金融機関の資料、抵当権設定契約書
• 建築したなら工事請負契約書（建物の取得費になる）

契約書そのものが無くても、通帳の振込記録や購入時のパンフレット、当時の分譲価格の資料など、金額を裏づける材料が組み合わさると認められることがあります。この判断は税務の領域なので、材料が集まったら税理士にご相談ください。「無いから5%で」と即断せず、まず探すだけの価値はあります。

5. 使える控除は主に2つ

相続した空き家の3,000万円特別控除

要件を満たす場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。相続した実家の売却で、いちばん効く制度です。昭和56年5月31日以前に建てられた家であること、相続の直前に被相続人が一人で住んでいたこと、売却代金が1億円以下であること、耐震改修または取り壊しをすることなど、細かい要件が並びます。適用期限は2027年12月31日までの譲渡です。この控除だけを扱った記事で詳しく整理していますので、あわせてご覧ください。

相続財産を売ったときの取得費加算の特例

相続税を納めた方が、その財産を一定期間内に売った場合、納めた相続税の一部を取得費に足せる制度です。期間は、相続の開始があった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで。つまり、亡くなってからおおむね3年10か月です。

なお、この2つの特例は同じ売却について併用できません（どちらかを選ぶ決まりです）。どちらが有利かは金額次第なので、両方の可能性を並べて税理士に見てもらうのが確実です。

6. 数字を入れて比べてみる

仮の数字で、控除が使えるかどうかでどれだけ変わるかを見てみます。あくまで仕組みを示すための例で、個別の税額をお約束するものではありません。

前提：品川区の実家が4,000万円で売れた／親の売買契約書は見つからず概算取得費（5%＝200万円）／仲介手数料や印紙税などの譲渡費用が150万円。

• 譲渡所得（控除前）＝ 4,000万円 －（200万円＋150万円）＝ 3,650万円
• 空き家の3,000万円特別控除が使える場合 → 課税対象 650万円 × 20.315% ＝ 約132万円
• 控除が使えない場合 → 課税対象 3,650万円 × 20.315% ＝ 約741万円

その差は約609万円です。さらに、もし親御さんの売買契約書が見つかって取得費が3,000万円だと証明できていれば、譲渡所得は850万円まで下がります。

要件に当てはまるかどうかで、これだけ動きます。「だいたいこれくらい税金で持っていかれるだろう」と決めつけて売り急ぐより、先に確認したほうが手取りは変わります。

7. 税金以外に出ていくお金

手取りを考えるときは、譲渡所得税のほかにこれらも見ておきます。

• 仲介手数料：売買価格が400万円を超える場合、上限は「売買価格の3%＋6万円＋消費税」です。なお売買価格800万円以下の物件は、2024年7月の告示改正により上限が「30万円＋消費税」になる場合があります。
• 印紙税：売買契約書に貼ります。金額に応じた階段式で、一定の期間は軽減税率が適用されています。
• 登録免許税：相続登記のときに、原則として固定資産税評価額の0.4%。
• 司法書士報酬：相続登記、抵当権抹消など。
• 実費：測量（境界確定が必要な場合）、解体、残置物の処分、ハウスクリーニングなど。ここは物件の状態で大きく振れます。

これらのうち譲渡費用に当たるものは、譲渡所得の計算で差し引けます。領収書は捨てずに取っておいてください。

8. いつ、どこに申告するか

売った年の翌年に確定申告をします。時期は例年2月16日から3月15日です。特別控除や特例を使う場合は、使うという申告をしてはじめて適用されるものがほとんどで、黙っていて自動的に安くなることはありません。「控除を使えば税金がゼロになる」場合でも、申告そのものは必要です。

空き家の3,000万円特別控除を使うには、物件のある市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が要ります。品川区の実家なら品川区役所です。この書類は申請してから交付まで日数がかかるので、売却の日程が見えた段階で動き始めると慌てずに済みます。

よくあるご質問

出典・参考

• 国税庁 タックスアンサー No.3202「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
• 国税庁 タックスアンサー No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」
• 国税庁 タックスアンサー No.3258「取得費が分からないとき」
• 国税庁 タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
• 国税庁 タックスアンサー No.3270「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
• 国税庁 タックスアンサー No.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

※本記事は2026年7月31日時点の一般的な情報のご提供を目的としたもので、個別の税額を算定するものではありません。税額は取得費の資料の有無、特例の適用可否、他の所得の状況などにより異なります。記事中の試算は仕組みをご説明するための仮の数字であり、実際の税額・手取り額をお約束するものではありません。具体的なご判断にあたっては税理士または所轄の税務署にご確認ください。