「売ったお金にごっそり税金がかかるのでは」というご不安をよくいただきます。実際に課税されるのは売値そのものではなく、もうけ（譲渡所得）が出た部分だけです。ただし、相続した実家には計算の仕方に独特のところがあり、ここを知らないまま進めると税額が何百万円も変わることがあります。順番に整理します。
実家を4,000万円で売ったとして、4,000万円に税金がかかるわけではありません。課税されるのは「譲渡所得」、つまり売値から必要な費用を差し引いて残った利益の部分です。
ここで大事なのは、相続で受け継いだ家の場合、あなたがいくらで手に入れたかではなく、亡くなった親御さんがいくらで買ったかが基準になるという点です。相続のときに払った相続税とは別の話で、取得費も所有期間も被相続人からそのまま引き継ぎます。昭和のうちに買った土地なら、当時の値段が取得費になります。
逆に言えば、当時の値段より安く売ることになれば譲渡所得はマイナスで、譲渡所得税はかかりません。バブル期に買った物件だとこうなることもあります。
難しく見えますが、順番はこれだけです。
建物部分は、時間が経った分だけ価値が減ったものとして取得費から差し引きます（減価償却）。土地にはこの計算はありません。古い木造家屋なら、建物の取得費はほとんど残っていないことが多く、実質は土地の値段の勝負になります。
譲渡所得に対する税率は、売った年の1月1日時点での所有期間が5年を超えているかどうかで変わります。
| 区分 | 所有期間 | 税率（合計） | 内訳 |
|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% | 所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5% |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% | 所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9% |
「相続してすぐ売ったら短期になってしまうのでは」と心配される方がいますが、所有期間も親御さんから引き継ぎます。長く住んでいたご実家であれば、相続の翌年に売っても長期譲渡所得になるのが通常です。
なお、復興特別所得税は2037年分まで課される仕組みです。
ここが実務でいちばん効きます。親御さんがその家を買ったときの売買契約書が見つからないと、取得費が証明できません。その場合は「概算取得費」として、売却価額の5%を取得費とみなして計算する扱いになる場合があります。
4,000万円で売れた家なら、取得費はわずか200万円。実際には親が3,000万円で買っていたとしても、証明できなければ200万円しか引けません。差の2,800万円がまるまる課税対象に乗り、20.315%をかけると約569万円の差になります。書類1枚で数百万円が動くということです。
ですので、売却を考え始めたら、まず探してください。探す場所の目安を挙げておきます。
契約書そのものが無くても、通帳の振込記録や購入時のパンフレット、当時の分譲価格の資料など、金額を裏づける材料が組み合わさると認められることがあります。この判断は税務の領域なので、材料が集まったら税理士にご相談ください。「無いから5%で」と即断せず、まず探すだけの価値はあります。
売買契約書が見つからない、控除が使えるか分からない——という段階でも、いまの相場の目安だけは先に分かります。おうち健診は住所を入れるだけで、お名前も電話番号も要りません。
いまの相場の目安を見る（無料）要件を満たす場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。相続した実家の売却で、いちばん効く制度です。昭和56年5月31日以前に建てられた家であること、相続の直前に被相続人が一人で住んでいたこと、売却代金が1億円以下であること、耐震改修または取り壊しをすることなど、細かい要件が並びます。適用期限は2027年12月31日までの譲渡です。この控除だけを扱った記事で詳しく整理していますので、あわせてご覧ください。
相続税を納めた方が、その財産を一定期間内に売った場合、納めた相続税の一部を取得費に足せる制度です。期間は、相続の開始があった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで。つまり、亡くなってからおおむね3年10か月です。
この2つは、空き家の3,000万円特別控除との併用ができない組み合わせがあります。どちらが有利かは金額次第なので、両方の可能性を並べて税理士に見てもらうのが確実です。
仮の数字で、控除が使えるかどうかでどれだけ変わるかを見てみます。あくまで仕組みを示すための例で、個別の税額をお約束するものではありません。
前提：品川区の実家が4,000万円で売れた／親の売買契約書は見つからず概算取得費（5%＝200万円）／仲介手数料や印紙税などの譲渡費用が150万円。
その差は約609万円です。さらに、もし親御さんの売買契約書が見つかって取得費が3,000万円だと証明できていれば、譲渡所得は850万円まで下がります。
要件に当てはまるかどうかで、これだけ動きます。「だいたいこれくらい税金で持っていかれるだろう」と決めつけて売り急ぐより、先に確認したほうが手取りは変わります。
手取りを考えるときは、譲渡所得税のほかにこれらも見ておきます。
これらのうち譲渡費用に当たるものは、譲渡所得の計算で差し引けます。領収書は捨てずに取っておいてください。
売った年の翌年に確定申告をします。時期は例年2月16日から3月15日です。特別控除や特例を使う場合は、使うという申告をしてはじめて適用されるものがほとんどで、黙っていて自動的に安くなることはありません。「控除を使えば税金がゼロになる」場合でも、申告そのものは必要です。
空き家の3,000万円特別控除を使うには、物件のある市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が要ります。品川区の実家なら品川区役所です。この書類は申請してから交付まで日数がかかるので、売却の日程が見えた段階で動き始めると慌てずに済みます。
A. 取得の記録が税務署に保管されているとは限らず、年数が経っているとまず期待できません。契約書のほか、通帳の入出金記録、住宅ローンの契約書、購入当時のパンフレットや価格表など、金額を裏づける材料を集めることになります。それでも分からない場合に、売却価額の5%を取得費とみなす扱い（概算取得費）が使われます。あきらめる前に、権利証の封筒と金庫を探してみてください。
A. 相続税は財産を受け継いだことに、譲渡所得税は売って利益が出たことにかかる、別の税です。ただし負担が重なることへの配慮として「取得費加算の特例」があり、相続税を納めた方が一定期間内（おおむね相続開始から3年10か月以内）に売った場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できます。
A. 共有で相続して売った場合は、それぞれが自分の持分に応じた譲渡所得を、自分で確定申告します。まとめて誰かが払うのではありません。空き家の3,000万円特別控除も、要件を満たせば相続人ごとに適用されます（相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円が上限になります）。
A. 譲渡所得がマイナスであれば、その売却について譲渡所得税はかかりません。ただし、相続した空き家のような居住用でない資産の譲渡損失は、給与など他の所得と相殺（損益通算）できないのが原則です。損が出そうな場合こそ、申告の要否を含めて税理士にご確認ください。
宅地建物取引士（不動産の実務17年）が執筆し、株式会社ユーエスハウジングが監修しています。祖父が西品川で開いた質屋「越後屋」から三代、この街で商売を続けてきました。品川区西品川の事務所を中心に、大崎・戸越・大井・荏原など歩いて行ける範囲を大事にしながら、相続・空き家のご売却を媒介（仲介）でお手伝いしています。当社は買取業者ではないので、安く仕入れて利ざやを取ることはありません。
手取りがいくらになるかは、控除が使えるかどうかで大きく変わります。おうち健診でいまの相場の目安をお出ししたうえで、税務は提携の税理士へお取次ぎできます。連絡先の入力は要りません。
この件を相談する（無料） おうち健診（連絡先不要）※本記事は2026年7月31日時点の一般的な情報のご提供を目的としたもので、個別の税額を算定するものではありません。税額は取得費の資料の有無、特例の適用可否、他の所得の状況などにより異なります。記事中の試算は仕組みをご説明するための仮の数字であり、実際の税額・手取り額をお約束するものではありません。具体的なご判断にあたっては税理士または所轄の税務署にご確認ください。